跨入双千亿之后,阳光城如何破解“不可能三角”?

来源:未知 时间:2020-04-26 22:19:18 字体:[ ]

进入双千亿之后,朱荣斌表示仍很关注规模的增长速度和排名,但会更有条件关注品质提升、关注财务指标的改善。为此,阳光城维持年初设定的2000亿 目标,却要低于2019年销售值,这固然同疫情的影响不无关联,但也体现其着力点的变化。

阳光城债务情况(来源:2019年报)

自2017年朱荣斌入主之后,阳光城走上高周转之路。秉持“规模上台阶、品质树标杆”的发展战略,阳光城经历高速膨胀的三年,从销售和土储来看可见一斑。

针对如何平衡规模和利润的问题,阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌表示规模、利润、财务三个指标不能完全兼顾,但阳光城近年在一定程度上实现三个指标的平衡发展。

编辑:tuya

阳光城透露,将在今后发展中逐步提高权益销售比重,80%更为理想。当然,其仍会选择理念相同的企业展开积极合作。

其中的“ ”,意味着不确定因素增长带来估计的不准确。依照阳光城的测算,年初1054亿元的初始货值,外加年内新供货值2150亿元,2020年可售货值超过3200亿元,只需65%的去化率,即可完成2000亿的目标。

高增长、高利润、低负债共存,被视为地产界的“不可能三角”,各家房企都需对三者进行认真考量。相对而言,规模房企具有更多的腾挪空间,阳光城(000671.SZ)昨天给出这个难题的最新解法。

阳光城认为,短期内政策支持与经济下行形成对冲,目的在于纾困,而非刺激,“房住不炒”仍是主基调;中长期地产行业仍会在国民经济中占据重要地位,依旧具有长足的发展空间。

2019年末阳光城土储情况(来源:2019年报)

作者:苍穹

至于利润率相对较低,阳光城认为行业已经进入微利时代,多增加1000万元利润很难,但多花1个亿却容易。相比同行,阳光城利润率无疑具有更大的增长空间。

此前阳光城追求规模扩张,很多项目在拿地方式上采取合作的方式,这对其全口径销售规模贡献不小。但权益销售占比较低,一定程度影响企业融资的难易程度。2019年阳光城新增土储平均权益为70%,较2018年同增加15个百分点。

出品:财经涂鸦

据公司情报专家《财经涂鸦》消息,4月23日晚间阳光城公布2019年的经营业绩,并于次日下午举行线上业绩说明会,就投资者关切的行业前景、企业发展相关问题予以解答。

面临复杂多变的宏观环境,现金为王已是不少房企现实的选择。阳光城坚定执行“三收三支”政策加速现金回款,2019年全口径回款1692亿元,回款率高达80.2%,连续两年保持回款率在80%以上。

降身段瞄向2000亿

根据一则报道,稳健型的房企会将净负债率控制在50%左右,如万科、华润、龙湖等;较有发展冲动的房企净负债率在70%-100%之间波动,而激进派净负债率在150%以上。2016年、2017年阳光城净负债率均超过250%,属于实打实的激进派。

2019年已过,上述希冀已然成为现实。截至2019年年末,阳光城有息负债规模1123.21亿元,近三年均保持规模相当,但债务结构得到优化:该期短期有息负债规模为335.49亿元,占有息负债比例较上年年末下降12.94%至29.87%,非银融资占比较上年年末的52.57%下降至24.94%。

凭借快速提升的企业综合实力及品牌价值,阳光城被中指研究院评为“2020中国房地产百强企业”第13名,同时评为“成长性TOP10”第五名;而且,阳光城还在中房协会“2020中国房地产500强榜单”同样位列第13位,并获“成长速度10强”第一。

阳光城执行副总裁吴建斌曾立下承诺,“希望通过三年的时间,把阳光城的净负债率降低在100%之内。2019年将争取回到150%,希望在2020年净负债率可以降到100%之内。”

“只需65%的去化率,即可完成2000亿的年度目标。”

随着地产步入白银时代,降杠杆控风险成为大势所趋。过往的快速扩张留给阳光城沉重的债务包袱,但其通过各项持续降本增效措施,较好地改善财务状况。

现时来看,阳光城现金流相对充足。2019年账面现金为419.8亿元,现金短债比达到1.25;同时融资渠道通畅,阳光城获得银行授信总额1078.2亿元,其中尚有474.6亿元余额未使用;多元化融资渠道(如CMBS、ABN、储架式REITs等)为资金来源增添更多的可能性。

截至2019年年末,阳光城累计土地储备总计4101.20万平方米,另有已锁定约421.54万方的土储待分期确权;期末可售货值达到6324亿元,其中一二线城市占比为74%。

在销售上,阳光城的销售额从2016年的487.2亿元增至如今的两千亿,足足增长4倍有余,年复合增长率高达63%。这一增速明显跑赢行业大势,仅以2019年为例,当年全国商品房销售额增长仅6.5%,增速较上年回落0.8个百分点。

2019年阳光城成绩单整体靓丽:合约销售额首度突破双千亿至2110亿元,同比增长30%;营业收入和归母净利润分别录得610.49亿元及40.20亿元,分别同比增长8.11%、33.21%;净负债率由2018年的182%降至138%,同比下降44个百分点。

相较1800亿的年度目标,2019年阳光城超额17%完成任务。事实上,阳光城在当年11月即提前达成全年目标,这在房地产行业总体趋冷的2019年委实不易。

控风险财务改善

在有息负债规模控中有降的驱动下,一系列利好效应凸显:2019年阳光城平均融资成本为7.71%,比2018年年末下降23个基点;财务费用对利润挤占的不利影响缩窄,阳光城净利润较上年期末提升0.16%至7.08%,加权平均净资产收益率提升2.54个百分点至18.92%;境内外多家评级机构纷纷上调阳光城评级,其中大公国际、东方金诚已将其主体评级提升至顶级AAA。

土储反映房企未来的竞争潜力,阳光城的主要房地产项目分布在大福建、长三角、珠三角、京津冀以及战略城市等区域。2019年阳光城以权益对价491.77亿元合计补充土地储备约1268万平方米,其中权益土地储备约937.10万平方米。

阳光城表示,2020年要在保证全年有息负债不增加、财务指标不恶化的前提下,新增投资达到3000亿元至5000亿元;拿地方面,其将坚持“销多少、补多少”的战略。

来源:业绩会

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